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深度解析东南亚这些国家房产是否值得投资

  • 文章分类:房产速闻
  • 发布时间:2018-03-08 16:00:36

海外投资分两类:

- 投资发达国家,主要目的是财富保值。

发达国家经济稳定、法治健全完善,一旦遭遇大的危机,发达国家的资产抗风险的能力会更强。

- 投资发展中国家,主要目的是财富增值。

相比欧美澳加,这些东南亚国家的房产,单价总价都低,升值快(对应的,当然风险也大)。

我想做的,就是在把握风险的前提下,寻找最佳的投资机会。

过去一年,几个热门的东南亚国家,泰国、越南、柬埔寨、马来西亚,我都走了一遍。

人们把这些地区比作几十年前的中国,我觉得有道理。

基本面上,虽然东南亚各个国家总体发展水平不一,但总体上,都有些共同的特征:

经济高速增长,一线城市人口持续流入,年轻人口多,老年人少。

2018年,个人认为,在大环境上,东南亚并不会有很大的变化,还将处在经济持续增长的阶段。

对于房产买卖来说,总体都还算是红利期。

具体分享一些关于东南亚房地产的看法:

泰国:

<a href=http://www.bon-top.cn/taiguo/ target=_blank class=infotextkey>泰国房产</a>

泰国这几年在国内炒得着实火热。

很多都是去过之后很喜欢这个国家,就想买个房子,

一来投资,二来以后要想去泰国旅游、长居,也有个落脚的地方。

2017年,曼谷的涨幅不如前几年,有些区位还略有下降。

整体来看,曼谷的房价经历了前几年快速上涨之后,已经达到了一个比较高的位置,3万作为临界点,3万以下的房子,难买到很好区位了。

但一些有潜力的地方还是可以考虑的,未来的升值空间还比较大。

再一个,2017年末中泰铁路正式开工,对泰国房价,甚至泰国经济来说,都是个利好。

前几年在泰国买房,是可以向当地的中资银行贷款的,但外汇管制加强之后,就停止了。

目前买期房可以分期付款。

总体,现阶段,曼谷的房地产市场,还算是非常活跃的,租金收益也比较可观,在整个东南亚区域,算相对稳定的市场,但未来几年,房价的增速可能稍缓。

泰国的其它几个旅游城市,普吉岛和芭提雅目前还在低位,可以关注一下旅游地产。

越南:

越南房产

越南是东南亚人口红利最大的国家,人口基数大,人口结构完美,过去几十年,经济开挂。

公寓的价格也是一路上涨,目前差不多2500美金左右/平米,和它的经济水平比起来,这个价格已经非常高了,泡沫肯定是有的。

可,它仍旧有继续上涨的条件。

毕竟,越南的经济还在一路狂奔,而且年轻人多,在未来会持续形成刚需。

外国人越南买房不能贷款,期房可以分期。

租金回报率差不多在7%左右。

柬埔寨:

柬埔寨房产

柬埔寨的状态和越南相似,年轻人多,经济高速增长,

不过,柬埔寨有一个越南没有的优势——流通美元。

买房子也是美元交易,因而汇率风险小很多,毕竟美元是硬通货。

和胡志明市一样,柬埔寨首都金边的公寓房价,和它的经济水平比起来,也很高,差不多2000美金/平米。

金边的公寓市场主要由外国人支撑,一方面当地数量庞大的常驻外籍人口(14万人),另一方面是外籍投资者。

租金回报率上,一般在7%,高的可以达到10%。

2018年,柬埔寨大选,对房价来说可能是一个节点,之前因为担心政局不稳定的观望人群可能会陆续进场进场,或迎来新一轮上涨。

和越南的政策不同,外国人可以在柬埔寨贷款,但贷款利率高达9%-10%,所以一般不建议贷款。

对于越南和柬埔寨来说,有点类似前些年的中国,人民对高房价叫苦不迭,政府嘴上说要调控要调控,但实际上,并没有什么作为。

总体,这两个国家房价已经处于比较高的位置,但不论从经济发展,还是人口结构来看,都还有大涨的潜力,属于高风险,高收益的投资。

马来西亚:

<a href=http://www.bon-top.cn/malaixiya/ target=_blank class=infotextkey>马来西亚房产</a>

年初刚刚去过马来西亚。

马来西亚的人均GDP比泰国高,但吉隆坡的房价却比曼谷低不少。

中心地段的房价不过3-4万人民币/平米,稍远一些的地方,不到2万人民币/平米的房子也不少,这个角度看上涨的空间还很大,

但另一方面,在控制房价方面,马来西亚政府还是比较尽力的,一定程度上也限制了上涨的空间。

政府对外国人买房的要求是,必须购置100万马币(约162万人民币)以上的房产,所以总价也不算低,且不能贷款。

出租回报率上,纯收益在5%左右,不算太高,而且空置风险略高,持有成本相对于其它几个东南亚国家来说相对高。

虽然马来西亚的房产市场在国内很火热,但总体,我不是很看好马来西亚的房地产市场。

不过,从个案来说,我也看到一些不错的酒店项目。

2017年,除了东南亚,我顺便还跑了趟美国和阿联酋,房子也看了不少。

2018年,我再争取多走几个国家,实测当地的房产。

再啰嗦一下,海外投资虽然是个很小众的领域,但其实,它是一件特别特别有意思的事,单单说房产,太局限了。

越接触,越会发现一些非常另类的产品,

说另类,其实是由于国外的制度、经济发展水平、产品逻辑和我们国内的不同,会让我们觉得想打开了新世界的大门。

换一个角度说,这其实是套利——

套银行的利,套政策的利,套保险公司的利……

比如,柬埔寨目前一年期的美元存款利率至少5%——这家银行的美金定期存款,利率5.5%!

埋伏在越南股市里等股票升值——我在越南开了一个「炒股账户」。

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所以,不妨把眼光放大一点点,即便目前这个阶段不配置海外资产,也可以时刻关注着,万一哪天机会就来了呢! 



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