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无需赴美 就可以购买美国房产?

  • 文章分类:房产速闻
  • 发布时间:2020-02-25 10:35:48

  美国各州的房屋买卖有各自制定的交易流程,东海岸和西海岸的购房流程和规定亦存在一定程度上的差异,不过绝大多数的交易步骤仍非常相似。

  现金准备和银行账户。 兵马未动,粮草先行

  现在的市场,好(区)的房子在市场上的时间是一个星期就达成意向交易(Pending),然后的谈判和交易手续办理到交钥匙(closing)大概1周-2月(期房例外)。

  因为国家外汇管制政策,所以你要在买房时准备好你的美元,到时候可以转到房屋交易指定的美国银行。你的银行账户可以是美国银行, 或者是在香港, 欧洲等其它国家的银行账户。你资金不会经过买房经纪人之手,所以不用担心钱的安全问题。

  经纪人和房屋挑选 。萝卜青菜,各有所爱

  你和经纪人通过交流建立信任关系,挑选经纪人主要看诚信和工作态度,人品最重要。优秀的经纪人会根据你想要的房子大小,占地面积,学区优劣,社区安全,用于出租或自住使用,大致价位,以及喜欢的居住城市,会给你提供市场上符合买家要求的房源,发给你前经纪人一般会初步过一遍。

  你再根据照片和介绍锁定几个房子,让经纪人现场给看看。这个不要太多,多了经纪人会累死。

  递交合同,签字同意。郎情妾意,一拍即合

  看中了的房子就让经纪人递交买房合同(offer),合同是州里统一制定的(个别开发商用自己的合同),里面最重要的是买家出的的价格,还有涉及定金返还的退出保护条款。

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  通过经纪人找到合意房屋后,你需要签署意向合同 (sales binder or offer),由经纪人递交卖家意向合同上面主要有以下几项内容:

  买方的出价(offer price)

  签正式合同时需付的定金(cash deposit)

  房屋成交日支付的余款(cash at closing)

  定金返还的退出保护条款,例如房屋检验

  附属内容,比如买方希望的交房日期

  价格要具体房子具体对待;对现金买房退出保护条款一般就是房屋检验。卖家如果接受你的价格和相关条款,就会签字,这时合同成立。

  交纳定金,房屋检验。

  合同双方签字后,买家需在一定时间内(48小时)交上合同里写的诚意定金(good faith deposit)并交给中立的公证公司(escrow)托管,这个钱以后会算进房屋成交总价,如果谈价失败,定金会由经纪人退还。有些房主还会要求提供买方的付款能力证明(proof of funds)。这个诚意定金一般是房价的1%-5%都可以。

  合同签字后一般有5到10天时间请执照验房师检查房屋,相当于身体全身检查。 有问题,要求降价/修好;或者不要这个房子了,定金还你。这一步过了算是交易最终敲定。有时候房子有很多人竞价时会在送合同前做房检或干脆免掉房检。

  签字转款,产权转换。

  上面合同成立后,有两个公司会联系你,一个是交易公证公司(Escrow)一个是产权(title)公司。这两家一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司,买家也可指定。

  交易公证公司(Escrow)主要负责文件签字,交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算;产权公司(title)负责产权调查和过户签字。这一步有一些涉及合同的补充文件,交易文件,以及产权文件需要签字,签字方式可以通过Email 电子签字。没有问题了买家在成交日24小时以前交纳剩余房款。

  产权登记,领取钥匙。

  成交日(closing date)交易公证公司在政府登记过户,拿到过户记录号。然后他们就把房款发放给卖家,同时通知买家领取钥匙,房子归你了!然后你要设立水、暖、电、气、网络、电视账户,房屋保险(对现金买房这个保险不是强制的)。

  房契会在8-12周内寄给你,没收到或者别人捡走也没关系,政府网站记录为准;也可要求补发。



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